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注册建筑师笔记 | 有比申请DA更快的报建方法吗?

作者/來源: Domain Chinese 澳房匯   2017-09-08

文 / Tony Tang

系列一》《系列二》《系列三

前文再续,正如之前所介绍的,申请房屋修建,设计申请有两种方式:

  • Development Application,通过之后再申请Construction Certificate,这种方式快则2个月,慢则半年甚至更长;
  • Complying Development Certificate,简称CDC。俗称建造快速申请,只要手续齐备,报建申请最快2周左右就可以下来(PCA需要通知邻居,14天之后才可以拿到审批,所以正常来说审批所需一个月)。

CDC VS DA 为什么挑选CDC?

笔者曾经做过的一个造价在25~30万之间的一个室内装修项目,需要改变原有房间布局,增加一个卫生间,改变原有厨房结构与部分外观。如果通过Council去申请DA,流程如下:

  1. 装修设计,出设计图纸(一般来说包括了现状和建设后的平面图、立面图、与剖面图,至少6张图纸);
  2. 做可持续性发展分析报告BASIX report(由于此设计改变了窗户,影响了原有采光);
  3. 出一份环境影响报告Statementof Environmental Effects(SEE);
  4. 在图纸完善的基础上,递交DA申请,预计需时6周时间审批,期间Council需要得到邻居的意见;
  5. 在DA审批通过后再做施工报建Construction Certificate图纸,期间需要结构工程师structure engineer 出结构图纸;
  6. 建筑设计图纸与结构图纸协调完毕后递交给PCA,通常需要打印后邮递给PCA,同时还要发送电子版;
  7. CC申请通过后才可以进行项目建设,即是开始施工。

以上流程短则三个月,长则半年。以一套贷款1百万的房子计算,这半年的利息可以高达2、3万了。

现状图

改建部分

设计图

而笔者这个项目是通过CDC去申请,实际操作的流程如下:

  1. 由于在设计初期阶段,笔者提供了几个手图方案给户主挑选,选定之后马上进行图纸制作,一周之后完成设计图纸,发送给BASIX顾问与结构工程师,同时发送电子文档给PCA做预审,并且让PCA报价,此环节还需要附带Section149 (2)certificate,通常在房屋买卖合同中会有,不然需要向council购买;
  2. PCA预审与报价在收到笔者的电子文档之后2个工作日内回复,户主同意报价并付款给PCA;
  3. 结构工程师与BASIX顾问花了大约3天时间完成图纸与报告发回给笔者;
  4. PCA收到付款通知后,给笔者发来了CDC审批所需清单,除了设计图纸,BASIX报告还需要有Sydney Water的一个费用,大约17块左右(因为改动了卫生间布局),还有长期服务金(long services levy,价格跟工程款有关)另外还有一些其他的申请费用;
  5. 笔者跟户主协商之后在网上缴费,同时把各种设计图纸与报告打印出来,邮寄给PCA,同时电子邮件把所有资料发送给PCA;
  6. PCA在收到电子邮件之后通知council,同时也会发信给物业周边邻居通知此物业即将有工程进行;
  7. 邻居收到信件后,马上找到户主想要拿到设计图纸;由于是CDC申请,设计满足了所有规范要求,所以户主婉拒了邻居的要求,邻居最终得不到设计图纸,也就无从评价和给出意见;
  8. 在PCA通知了邻居14天后,笔者收到了CDC的批准申请。

此项目从户主与笔者签订设计协议开始算起,4周时间拿到了施工许可。比DA申请流程节约了至少2个月的时间,也就是说在这个项目上,CDC比DA在流程上至少节约了两个月的银行贷款利息。

CDC 的局限性

看到以上流程的对比,相信很多读者都会非常希望能通过CDC来进行房屋建设申请,只不过CDC也有它本身的局限性。

前文所说的房屋装修,还包括了一个露台的改造。原有木结构露台由于缺少维护,并且曾受白蚁破坏已经不太稳固;原有的木栏杆并不符合现行建筑规范;一旦要改造基本整个木结构露台就要全部拆了重建。在跟户主沟通过程中,户主希望能尽量扩大露台面积,以增加一个比较舒适的室外活动空间,但是这样一来露台面积就会达到35平米,这是超过CDC可以审批的面积(CDC的审批主要根据是State Environment Planning Policy 2008和BCA,CDC允许的露台面积不能超过25平米)。

如此一来,此露台的改造就必须要通过DA来申请,而不能通过CDC来申请。

DA申报的立面图与透视图

类似的流程,在CDC图纸制作的同时,笔者也预备了另外一份DA申请的图纸。在图纸完成后,准备了一份Statementof Environmental Effects,打印成3份图纸与一张CD递交给council来报批。

报批之后,council给邻居发信,并且附带了设计图纸展示出改变的状况。邻居看到信件之后马上跟户主沟通,提出了一定的修改要求。幸好修改不大,对整体效果影响极少。Council在审核图纸和收到意见反馈后,给笔者打了一个电话,告知DA申请的进度,并提出给与有条件性通过,需要笔者在做施工申请图纸construction certificate阶段满足邻居提出的修改意见。在笔者同意之后的一周,council发出了DA申请批复,果然是有条件的通过(conditional approval)。

那么还有什么情况下是不能通过CDC申请的呢?简单来说以下情况是不可以进行CDC申请,而必须通过DA申请的:

  • 房子在历史文化保护区内,可能是建筑本身,也有可能是周边景观(heritage conservation zone);
  • 在火险保护区内(Bushfire Prone zone);
  • 房子落差超过1米以上;
  • 阳台或露台超过25平米以上的

通常在申请CDC的时候,PCA会要求一份Section 149 (2)Certificate,这个在房屋的买卖合同里面有(是一份关于房屋所在区域和现状的证书),他们在查阅过这份certificate之后就可以知道项目能否采用CDC申请了。

  

作者:Tony Tang

拥有15年建筑设计经验的新州资深注册建筑师、BIM的管理经理。过去12年里一直参与悉尼的各种大型基建项目,包括兰蔻隧道,西北铁路,Wynyard火车站的更新以及Barangaroo渡轮码头的设计与施工

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