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Airbnb真的会颠覆房地产市场吗?

作者/來源: Domain Chinese 澳房匯   2017-09-08

文 / Henry Wei

跟过去两年的第三季度受新财年的政策影响一样,2017年七月份新出台的针对新房的印花税政策确实对新房市场在短期内形成了一定程度的冲击。很多从事房产销售的公司和个人都开始投入了全新的房屋管理市场,其中Airbnb为代表的共享出租平台最为火爆,自从Airbnb2013年进入澳洲市场后,增长的速度确实让人惊讶,但是Airbnb为代表的共享房屋出租平台是否就会改变澳洲民用房屋的市场结构和颠覆投资者对房产投资的需求呢?

那么目前市场上的短租和共享房屋的业务合法吗,之前颇有争议的就有 Docklands Watergate Apartment 物业管理联合市政府提告那栋大厦的短期经营者与业主违法的使用民宅经营酒店式公寓的列子。基本上所有民宅都属于 “Building Code 2” 但是,酒店和酒店式公寓就属于 “Building Code 3”。在澳洲法规里对于大厦的设施与设备的要求是不同的。不过绝大部分的业者在澳大利亚,比方说 Grand Mercure Docklands 和 Melbourne Short Stay 都属于在“Building Code 2” 的民宅经营范畴内。这个灰色地带经过漫长6年的诉讼,在今年初终于明朗化了。高等法院已裁定物业管理没有权力去禁止在民宅经营酒店公寓或短租。换言之,短租在民宅经营是合法的。起初著名的 NewQuay物业管理也想起诉大楼中从事短租的业主,可是后来都通过调解不了了之了。所以可以说这一块市场是灰色地带,没有明确的法律或者规定该行业操作的标准。

短期出租 (Short stays) 是具有完善的家具设备的寓所,通常租约少于3个月。短期出租目前已经是墨尔本的旅游业与房产投资一个很重要的因素。根据最新的数据,短期出租平台 Airbnb贡献4个亿澳币的维州经济 (source: airdna.co)。这蓬勃发展的短租市场也带动了其他相关的行业,如饮食,购物,观光和其他当地的消费。同时也拉大了就业机会。对于业主,短租是提高租金回报的捷径。长租的回报率是4.58% 至 4.85% (source: Domain Rental & House Price Report December Quarter 2016) 。通过短期,业主的租金回报可达6% 至 8%。而租客通过短租的方式往往比在传统的宾馆里面可以更快的了解到这个城市,加强对这个城市的了解。

但是在高回报与高增长的前提下,未来的Airbnb是否可以改变澳洲的房产根本结构?首先Airbnb的高回报真的有那么高吗?Airbnb的租金收入确实会比传统的房屋出租方式带来的收入高,但不代表净收入高。

除了短租市场的竞争激烈引起的高额广告费外,很多投资者忽略的是维护的费用和成本,比如平台的服务费,清洁,设备, 维修和其他费用。普通的房屋的长期出租,物业管理,房屋管理费用,市政管理费用,保险等一般占到房屋租金收入的20%-30%,但是借鉴传统酒店和酒店式公寓的开支约占到总营业额的50%至70%,Airbnb等共享平台的房产的出租成本其实比传统的长期出租方式也要高出不少。

一般的房产投资者考虑的比较多的分别是现金流,升值空间和税务的影响。

虽然在现金流方面短期出租带来的优势很大,但是短租对房屋的升值是有一定的副作用的。例如:物业的损耗过快,养护成本提高,同时很多短租带来的派对活动引发的噪音滋扰,安全问题,盗窃破坏的几率也都有增长。这些问题不仅给业主和周围住户造成不愉快,也引发各方的损失。当一幢物业有过多的Airbnb等短租投资者入驻的时候,房屋的交易价格表现往往是差强人意的。我相信如果你发现你的邻居把房屋放到Airbnb上,你肯定是不会开心的。当然你买房的时候也可以帮你考虑的物业放到短租平台上面做一个研究。

而在税务方面,账面上好看的现金流其实并不是很多投资者所追求的,因为多余的正现金流会增加投资者的税务压力,所以对于高收入者来说,聪明的投资方式是充分利用负扣税的优势去减免自己的税务。而Airbnb为代表的短租平台未来一定也会遇到类似Uber的问题,用户是否能够准时交税和上报自己在平台上面的收入等问题很有可能引起ATO等政府部门的格外照顾。

从政府的角度出发,短租的火爆现象也严重影响了本地传统旅游业,比如传统的宾馆行业不仅可以给政府带来稳定的收入同时还给市场提供了稳定的就业岗位,如果宾馆业务受到极大的影响并不符合政府的利益。同时本地长租租客因房源减少引发租金增长和租赁短缺,进一步会加剧底层人民的民怨,而这些长租租客才是手上握有选票的选民。

至于政府未来会不会进一步的管治与监察短租市场,我个人认为是肯定的。政府一直没有对这个行业有所管治是因为这个行业之前还处于一直发芽的不确定阶段。现在这个行业已发展到了对市场有一定影响的阶段,有适当的规则法律去保护消费者,业主,本地传统旅游业和长租租客是必要的。这样可提升租赁市场这个行业的操守与规格。从今年四月已经出台了一个政策,短租业者与业主都需要向Business Licensing Authority 注册。

希望业者与业主在选择做短租时,慎重考量,做好市场调查的情况下结合自身情况做判断。就 Airbnb 的维州的短租数量来说,目前已有27,000 套房子,其中包括位于墨尔本市中心的10,000 套 (Deloitte Access Economics report)。这数据还没包括其他主要的平台Stayz。

短租的市场正在经历着高速的增长,短租市场在现金流上面也给业主带来了更高的回报,同时旅游爱好者或者商务人士出行时有了更多的选择,这些都是不可否认的事实。但是同时我们也需要看到这个行业未来可能造成的影响,以及很多被我们忽略的问题。千万不要盲目地跟随,人云亦云。

  

作者:Henry Wei

APIC创始人及运营总监。毕业于Monash大学金融专业,在房地产销售、开发、融资及投资等方面具多年经验。

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