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房地产市场中的价值投资

作者/來源: Domain Chinese 澳房匯   2017-09-01

文 / Jay Huang

上周笔者写了一篇文章《澳洲买房的几点操作诀窍》,发表之后,有读者对房产估值很感兴趣,也有读者问如何去找一个城市的五道口。本周笔者打算针对这些问题继续和大家分享一些个人思考和观点供参考。

< 价值投资 vs 价值陷阱

在讨论这个问题之前,我们首先来了解一个概念:价值投资。这个概念首先是由哥伦比亚大学的格雷厄姆教授提出,之后由他的学生,美国股神沃伦巴菲特发扬光大。因为巴菲特超级辉煌成功的投资实践,目前价值投资理论已经成为世界投资界最主要的投资理论之一,为广大投资者认可和追随。

价值投资顾名思义,就是要买低于本身内在价值的投资品,但是在实际操作中,有时候可能会落入价值陷阱。

为了简单易懂,这里举一个例子:假设你今天去菜市场买澳洲龙虾,一般澳洲龙虾的价格大概是130澳币一公斤。突然,有个商贩愿意以50澳币一公斤的价格卖给你一只。当出现这种情况的时候,你的第一反应是什么?正常人的第一反应不是马上掏钱买下来,而是想问:这只龙虾到底怎么啦?为什么卖得这么便宜? 然后商贩跟你解释说,这是最后一只龙虾了,而且今天他老婆生日,他想早点打烊回家和老婆一起吃大餐庆祝。如果情况真是如此,那么你就会很开心的买下这只龙虾。

但是大多数时候,便宜有便宜的道理,龙虾这么便宜很有可能是它坏了,如果是因为这个原因,那么这就不是价值投资,而是价值陷阱。如果龙虾质量没有问题,而是因为商贩的行为导致价格便宜,那么这就是价值投资机会。

同样的,如果你看到一个房子卖得特别便宜的时候,你的第一反应也是想问:为什么这个房子卖的这么便宜?只有搞清楚了这个房子便宜的真正原因,你才能判断这到底是不是价值投资机会。如果你悟性够高,那么就会明白这里面最关键的一个因素就是“卖家行为”,这是价值投资机会的根本来源。

价值投资心法一

不要买新房

买卖房产本质上是你和卖家之间的博弈。其中最重要的一点就是你要思考清楚:相比你的对手,你有哪些竞争优势? 说到这里,如果你够聪明的话,你就能明白为什么在一般情况下,买二手房要优于买新房。

新房的卖家都是房地产开发商,你觉得在对房地产市场的了解和把握上,作为普通消费者的你,尤其是外地甚至海外投资者,你有可能战胜他们吗?在和他们的博弈中,你极大的概率是那个傻子。所以除非开发商倒闭为了抵债搞银行拍卖,否则新房是不大可能捡到便宜货的,而买贵了的可能性很大。即使某一天你发现某个开发商卖的很便宜,那么我认为你最好需要对房子的质量保持一定的怀疑态度,因为房地产开发商是不可能做亏本生意的。

但是在现实中我们也看到一种情况,比如房地产开发商今天卖给你$2,000/平米,等到房子建成之后,市场价格变成了$2,500/平米,相当于增值$500/平米,这时候你可能会沾沾自喜,觉得房地产开发商很可爱。但是你要想明白的一点是,这个增值不是房地产开发商带给你的,而是这个地区的成长带给你的价值(关于成长的部分下面会详细谈)。房地产开发商永远不会把东西贱卖给你,它卖给你$2,000/平米,可能今天的市场价格却只有$1,800/平米。如果你今天不从它手里买,而是从二手房东手里买,几年之后你会得到更多的增值。

请谨慎选择你的对手,如果可以,买二手房而不要买新房,因为你永远都算不过房地产开发商。不过你可以利用房地产开发商对市场的了解,在它开发的同一区域买二手房。

价值投资心法二

不要买热门城市(区域),特别是已经火起来的城市(区域)

在讨论这个心法之前,首先要说明一点:这只针对屌丝投资者,而非土豪,如果你很有钱,那请随意。

避开人群拥挤的地方,选择那些被大家忽视的城市(区域)购买优质的,低估的房产,是资产比较少投资者致富的不二法宝。巴菲特曾经说过,如果他在今天管理100万美元,他会只关注小盘股,关注那些别人不关注的投资机会。

如果选择热门城市(区域),就算你的对手再愚蠢,他也不可能不知道自己的城市(区域)正在被热捧,这种情况下你基本没有可能捡到便宜货,最好的情形就是比其他人少付一些溢价。而相反如果在一个冷门城市(区域),因为买家不多,交易清淡,不论是投资者还是市场研究者都不太关注,所以卖家对自身区域和自身房产的认识有可能不足,这时候如果你能够好好研究考察一番的话,完全有可能战胜你的对手。

当然在现实中,我们的确也可以看到虽然热门城市(区域)的房地产价格昂贵,但是涨幅还在继续,呈现强者恒强的现象。对于这种现象我认为要区分不同的情况分别对待:

  • 传统豪宅区:比如像悉尼的Mosman,墨尔本的Toorak,这种情况如果你资金充足可以买,没钱就只能走开;
  • 新兴发展区:这个是我要说的重点,它涨价其实挣得是成长带来的价值(后面部分会谈成长的价值)。但是由于市场上所有人都对这个城市(区域)比较乐观,所以这种乐观的预期已经通过溢价反应在价格中,一旦未来真实情况不及成长预期,价格就有向下的风险,当然我们也不排除市场有可能会出现击鼓传花的情况,只要你不是最后一棒,只要后面有傻子来接你的盘,你也同样可以赚到钱,我不评价这种投资方式,但这不符合我自己的价值投资理念。

当然我们在选择冷门城市(区域)的时候,也要小心遇到上文所说的价值陷阱。如果你选择的冷门城市(区域)基本面已经恶化,就像上面所说的是已经坏掉的龙虾,那么就算你今天捡到了便宜货,未来它还是会不断贬值。

判断城市基本面是否已经恶化的指标诸如:

  • 人口净流出;
  • 产业结构单一;
  • 土壤和气候条件恶劣;
  • 周边有重工业污染或者辐射;
  • 不靠近火车或者高速公路,交通特别不发达。
  • 犯罪率高的贫民区等等;

今天你买的房子是昨天别人买的地,今天你的投资是昨天别人的回报。如果你不想做接盘侠的话,那么请避开热门城市(区域),到被大家忽视的冷门城市(区域)中选择优质低估的房产,不过要小心价值陷阱,避开那些基本面已经恶化的城市(区域)。

价值投资心法三

关注那些具有催化剂特质的房子

一般来说,房产价值是由以下三部分因素带来的:

  • 房产本身的价值;
  • 房产带来的盈利能力;
  • 成长带来的价值

在上周的文章中笔者已经跟大家分享了房产本身的价值部分,我把它称为重置成本估值法,就是说如果我现在要把这个房产全部重置出来,需要耗费多少钱,感兴趣的读者可以自行阅读上周的文章,本文不再赘述。

这部分主要谈房产带来的盈利能力。通常来讲,房产盈利能力越强,房产价值越高,这个应该很好理解。房产的盈利主要来自于房租,一般我们是通过税前房租净利润率来衡量一个房子的盈利能力。

税前房租净利润率 = 税前房租净收入 / 房产价格

其中: 税前房租净收入=房租收入-贷款利息-地税-市政费-中介管理费-维修支出等。不包括房产折旧费用。

所以在房产价格一定的前提下,如何提高税前房租净收入就是一个关键问题。根据上面的公式你可以通过很多传统的方法达到这一个目的,比如自己管理而不让中介管理,自己维修,找贷款利率低的贷款机构等等。

此外,我想提的一点是我们不要只看到该房产目前的盈利能力,而更应该关注该房产是否有潜力在不投入大量资本的前提下能够大幅度提高其现有的盈利能力,也就是说,这个房产有没有潜在的催化剂。

以下几种房产具备了大幅度提高房产现有盈利潜力的催化剂:

  • 卧室多,或者只需要细微改动就可以改成卧室(比如带study room,rumpus room,workshop)的房子
  • 房子一部分可以用作商业用途,比如下铺上居或者前铺后居,后院有特别大的车库,可以做小仓库等等
  • 靠近旅游景点,方便改造成Airbnb或者民宿的房子
  • 靠近交通要道,方便改造成汽车旅馆或者客栈的房子

比如以下这套房产,笔者就认为具有这种催化剂特质:

大家有时候会有误解,想当然的认为具有上述特征的房产一定价格昂贵,但是实际上,在一些冷门城市(区域),你会发现具有上述特征的房产有时候没有你想象的那么贵。做投资我们需要跳出思维定势,学会think out of box。有时候好的机会就是来自于这些别人没想到或者不敢想的场景。

选择具有催化剂特质的低估房产,跳出思维定势,学会think out of box。

价值投资心法四

寻找具有白马股特征的城市(区域)

从某种意义上说,选择在一个城市(区域)买房就类似于买了这个城市(区域)的股份,你的房子会随着城市(区域)价值的成长而一起成长。房产增值最快的一个因素就来自于所购房产所在城市(区域)的快速成长。

这里的难点就在于蓝筹股人人都知道,买入并持有虽然是一个稳妥的选择,但是对于资金量小的投资者并不是一个最佳方案。如何选择不断成长的白马股,实现量变到质变,才是最根本的难题。

坦白的说,我也不知道白马股在哪里 (废话,我要是知道,早自己默默地买下来闷声发大财了,还会跟你说)。下面只是根据我自己的观察和总结,列出一些白马股的特征供大家参考和讨论:

  • 非一线大城市,非传统豪宅区(一线城市,豪宅区是蓝筹股,不是白马股),但是白马股在距离上要么离蓝筹股比较近并且能够方便抵达蓝筹股(比如中国的杭州和苏州),要么具有巨大的比较优势,就是说在它附近很大一片区域内,没有其他城市能够和它竞争,它是绝对的区域老大(比如中国的武汉,重庆和成都);
  • 白马股本身具有一定的人口规模,人口数量不能太小,同时人口统计数据显示需要呈现明显的人口净流入;
  • 区域内基础设施完善,学校,医院,大型商场,饭店,娱乐设施一应俱全,如果有知名大学,则为加分项(比如北京的五道口和上海的五角场);
  • 该城市或者区域经济结构多元化,最好有知名企业总部坐落在那里,同时最好是科技中心或者医疗中心(比如美国的西雅图)。

房产要想快速增值,选择白马股城市(区域)是关键,不过要想押对白马股,则需要一点运气和眼光。

  

作者:Jay Huang

特许公认会计师。曾在中国,香港,加拿大和澳洲四大会计师事务所、律师事务所和上市公司从事税务筹划,并购交易,税务审计和税务政策研究等工作。

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