Chinatown

人在悉尼

注册建筑师笔记 | 包工头为何迟迟报不了价?

作者/來源: Domain Chinese 澳房匯   2017-09-01

文 / Tony Tang

【编者按】买一块有永久产权的土地,建一幢带前后花园的房子,悠然享受清新洁净的阳光空气。这不但是澳洲人的梦想,也是许多中国新移民想做的事。

可是,从买地到拥有自己的梦想家园,中间繁琐的设计报建和施工管理,却不是普通人可以轻易掌控的,更不用说语言不通的新移民。为此,坊间有不少地产学院和培训课程,讲解从A-Z各种规划知识、助你跨越各种各样的陷阱。但你可能要交几千甚至上万元的学费。

如果你并不想为了当发展商而先当学霸,而只是想了解什么时候该请建筑师、了解他们将为你解决什么问题,然后恰如其份地建好自己的房子。那么,你的学费其实是可以省下来的。

只要你关注《澳房汇》,享受我们送出的福利:在澳洲新南威尔士州买地起房的流程系列。作者Tony Tang是在澳洲顶级建筑师事务所工作的注册建筑师。这一课是:施工许可与施工审核机构

发展申请审核批复

DA APPROVAL 

前文再续,新州的DA一般需要6个星期到三个月来审核,期间还需要进行公众咨询,您的邻居将会收到您将要进行一些工程的通知。

好了,经过一段时间的等待,如果邻居没有投诉太多,本地政府可能会通过您的发展申请,本地政府(council)会在DA的图纸上盖章,然后附带一封正式的信件,说通过您的发展申请。这个当然就是最理想状态了。

作者曾经做过一个发展申请,客人想要重建室外露台,同时重建室外楼梯。原有楼梯离边界很近,大约只有300mm,重建的话就需要把楼梯移动到距离边界1000mm。为了帮客人争取最大利益,笔者在画图的时候故意把新的楼梯画在原有位置,并跟planner商议,希望让他接受,理由是新的设计比原状更好,虽然并不能完全符合现有的红线退缩要求,但是由于把楼梯的上方结束处从靠近后院处反过来改为面向主屋,对于邻居来说,这样的改动对于隐私来说是更好的改变。可惜的是planner并不接受,强调还是需要满足红线退缩要求。不过council同意了DA申请并且在图纸上盖了章,只是附带了一封信件,要求设计要在下一个阶段进行改善。

总结起来就是本地政府觉得申请有问题,但是问题并不多,他们选择给予有条件的通过发展申请,除了在图纸上盖章之外,还会把需要解决的问题列出来,在开建之前,申请施工证书(construction certificate,简称为CC)的时候解决。

DA的申请,理论上来说审批时间不会超过三个月,如果期间图纸有问题,一般planner会给设计师打电话的,所以这个时候图纸上的联系方式会非常重要。设计上的问题,council的planner(规划师)是需要详细向设计师解释清楚的。

审批下来后,很多朋友都希望马上就能开建,会很心急的去找俗称包工头(builder)来咨询报价,但是却发现有了DA,包工头还是迟迟给不了报价,又或者是无法报价,这个又是什么一个原因呢?

施工许可与施工审核机构 

CONSTRUCTION CERTIFICATE & PRINCIPAL CERTIFYING AUTHORITY 

其实DA的审批只是建房比较前期的步骤,DA审批下来之后还需要申请施工证书。施工证书听起来只是一张证书,其实不然,对于设计师来说这是一整套的图纸。

在DA申请的时候,其实council需要关注的是规划上的需求,而不是对房屋建造方式的审批,最简单一个例子,房子外墙到底是双砖的还是单砖的,council是不会去管的,结构图也是不需要的,更甚者,即使DA图纸里面的设计不满足Building code Australia(澳洲建筑规范),也还是可以通过DA审批的。

但是在CC阶段,以上谈到的都是必须的,除此以外所有的设计都需要相配合,如果这个阶段,设计没有配合好,在施工过程会出现很多问题的。换而言之,CC阶段的图纸才是施工需要的图纸。在这里根据笔者的经验,土质报告是非常重要的一环,因为这个会直接影响到结构设计,从而影响造价的。

如果通过council申请CC,请注意一点,有部分council从2017年3月6号开始只是接受电子文档的申请,不再接受打印的图纸申请。

CC 需要是在DA approved了之后,在施工之前申请的,包括了以下部分的内容:

  • 建造要确保满足BCA的要求(Building Code of Australia,澳洲建筑规范);
  • 确保施工图纸与审批的DA图纸相符合;(其实可以有少许改动,但是不能太明显);
  • DA审批文件中的条款,必须在CC图纸中全部满足;
  • 作为发展审批的保证金需要缴付;(如果在施工过程中并没有损坏公共设施,例如:人行道,车道等,这部分保证金会在工程结束后返还)
  • 发展审批中提到的所有款项都需要缴付(例如:Section 94,一般是发展预计造价的一个百分比);
  •  如果是改变现有房屋用途,或者改变现有建筑的建造,结构设计和防火规范都需要得到满足(即要提供各种结构图纸与防火设计图纸);

另外CC的申请必须得到房东的授权许可,就是申请表格上需要房东的签名授权。

前文提到DA的审批是由council来审批的,而CC则是由principal certify authority(简称pca)来审批的。PCA可以是council内部的有资质审批人员,也可以是独立第三方具有牌照的审核人员来审批。council的PCA通常会比较便宜,但是由于项目多,一般会比较慢一些;而自己找的PCA通常审批速度会快一些,但是也相应的会贵一些(贵的通常会好一些)。如果是找私人的被认可的审批者,在审批的时候需要把一份盖了章的CC图纸以及设计说明的副本在审批后的两天之内抄送给council。

另外需要注意的一点,DA的审批是有时效性的(通常是2年,也有的给5年,不同council可能会有不同指引,不过即使是5年,也有可能可以延期)。

PCA需要审批CC图纸,以确保CC图纸里的设计完全满足各项设计规范要求,但是请注意一点,PCA不是建筑师,他们不需要确保设计美观与否,只是确保设计满足规范而已。PCA不仅仅审核图纸,他们还需要监管施工过程,并对建造过程中的主要节点进行监督,以确保施工满足规范要求。当建造完毕,PCA还需要进行最后结束前的审查,如果施工满足规范,PCA将会发出入住许可证书。

要寻找PCA可以通过以下网址:http://www.bpb.nsw.gov.au/engage-certifier/find-certifier

PCA是一个独立于甲方、设计师与施工方外的第三方监管机构/人员,他们只关注房屋的设计与施工是否满足各种现行建筑规范,他们的工作还包括:

  • 检查builder是否拥有牌照;
  • 检查设计是否满足施工要求,包括了council发出的DA审核,及其附带条件;
  • 对施工过程中的重要节点进行监管;
  • 通知房主和builder去修正建造中发现的问题,以使建筑满足使用和居住要求;
  • 发出入住证明。

在建造过程的重要时间点,builder是需要通知PCA去进行检查的,有时候PCA也需要依靠相关的专业人士提供施工检验报告,例如,结构工程师需要检验房屋的基座是否满足要求,防火专家需要提供防火工程师报告(多见于大型项目)等。

请注意一点,PCA是可以更换的,如果对PCA不满意,也是可以去投诉的。PCA也是需要有牌照,并且有professional indemnity 保险。有兴趣了解更多关于PCA功能与介绍的朋友可以到以下网址查阅:http://www.bpb.nsw.gov.au/

  

作者:Tony Tang

拥有15年建筑设计经验的新州资深注册建筑师、BIM的管理经理。过去12年里一直参与悉尼的各种大型基建项目,包括兰蔻隧道,西北铁路,Wynyard火车站的更新以及Barangaroo渡轮码头的设计与施工

  • 專欄
  • 智慧
  • 笑話
  • 打折
  • 移民
  • 留學