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新州开发项目“S94贡献费新政”详解分析

作者/來源: Domain Chinese 澳房匯   2017-08-24

文 / 傅永强

在澳洲做开发,有一项不可避免的费用就是地方政府 Levy,有人叫地方基础设施贡献费、或社区贡献费,在新南威尔士州正式统一的说法就是 Section 94 Contribution,简称S94 贡献费。地方Council 在批准新住宅项目的时候都会征收这一费用,这是为了增加配套设施和服务来应对增加的人口,新南威尔士州的环境规划和审批法(Environmental Planning and Assessment Act 1979)有一条 Section 94 定义,并阐述了这一收费的详细原则,所以大家都用 S94 来代称这项收费。

开发项目引入人口,增加当地设施和服务的使用,地方 Council 收费用于增加配套的服务和设施绝对是有必要的,由于是一笔不菲的费用,所以是开发商们在拿地计算利润的时候绝对不可遗漏的一项成本。

在过去的6至7年之间,这一费用在新南威尔士州是有上限的,新开发区的项目3万一套,成熟地区2万一套,州政府以这样的做法来控制这项收费,固定这一当时不断上涨的费用,也让开发商成本计算变得相对简单。但是,就在大家已经习惯的时候,州政府突然决定对此动刀,从7月27日起逐步取消封顶,令人不解。最早知道封顶可能会取消是6月初,现在真的发生了,而且具体的新的收费标准也同时出台。

让我们就此来讨论一下事件的来龙去脉、熟悉一下新的收费政策和分析接下来可能的影响和对策。

S94贡献费新政

首先我们来看一下调整以后的收费标准。这次州规划厅 S94 贡献费的新标准又分成两部分:以在或不在LIGS 区域分别对待。

LIGS 是 Local Infrastructure Growth Scheme 的缩写,州政府当年设立这一计划的目的是促进增长地区的配套设施的建设,并且控制或降低在这些地区提供全新住房用地的成本。州政府对这一计划提供专用的经费拨款,用于向列入其中的地区的 Council 补贴3万封顶和实际所需的基础设施费之间的不足。 目前为止,LIGS 上包括了以下地区: 

  • Blacktown 辖区内的增长地区:Alex Avenue, Area 20, Marsden Park Industrial, Marsden Park, Riverstone, and Schofields;
  • The Hills 辖区内的增长地区:Balmoral Road, Box Hill, Box Hill North, and North Kellyville 
  • Wollongong 所辖的 West Dapto;
  • Bayside 所辖的 Rockdale Urban Renewal; 
  • Camden 辖区内的 Priority Land Release Areas:Oran Park, Turner Road and Catherine Fields (Part);
  • Liverpool 辖区内的 Priority Land Release Areas:Austral, Edmondson Park, Leppington, East Leppington, and Leppington North; 

对于 LIGS 计划上的地区,州政府将在接下来的三年逐年增加封顶,然后取消,具体做法如下:

收费的标准按照获得 DA 的日期来实施。

对于其它地区,这次规划厅的文件指出将沿用 Greenfield 地区3万和  Infill 地区2万的封顶,但是后面给出的详细执行方法却告诉我们这些封顶是毫无意义的。

这一流程基本上就是允许各 Council 根据实际情况制定 S94 的计划和收费标准,州政府只是给出了允许的地方基础建设的必要设施清单,然后由 IPART (Independent Pricing and Regulatory Tribunal) 审核通过即可,如果这样的 S94 计划收费标准高于政府建议的封顶,Council 将有权利按实际的 S94 计划标准来收取这一贡献费。

了解这个相当重要,因为这也将是 2020年7月1号以后 LIGS 地区 S94 计划和收费将如何制定的流程。

封顶的来源和历史

为了更好的了解封顶和没有封顶的意义和影响,我们先来看一下它的来源和历史。

其实 S94 贡献费的封顶并不是天经地义、与生俱来的,在2010年以前的新南威尔士是从来就没有存在过。主要原因可能是悉尼的发展一直没有特别的速度上的需要,S94 贡献费的增长幅度离谱到需要出台政策限制也是后来的事情。2010年以前,Council 只能依照正式准备的 S94 Contribution Plan 里的标准来收费,另外,开发商在这一基础上有权利上 Land and Environment Court 打官司来理论对他们收取的 S94 贡献费在具体情况下是“不合理”的,这是之前开发商面对不合理贡献费的唯一武器。另外,当时 Council 制定的 S94 Plan 生效之前也不需要州政府批准。

随着悉尼的人口增加的步伐越来越快,作为 S94 计划制定者的各 Council 当时要面临下列的一些情况:

  • 公共设施投入上越来越盛行的 user-pay (谁用谁付钱) 的模式;
  • Council 各种经济收入来源上的限制,特别是 Council Rate 的封顶;
  • 城市向边缘地区的扩张使得连接这些地区和现有设施的成本增加;
  • 新的社区对设施标准的预期往往有更加高的标准,所需的费用也更高;
  • 在新的社区提供高标准设施对地方 Council 的诱惑;

在 S94 贡献费没有监管和控制政策的情况下,我们开始看到 S94 贡献费增长失控的情况越来越严重。联邦政府生产力委员会 (Productivity Commission)2011年的 专门针对 Planning, Zoning 和 DA 成本的全国  Performance Benchmarking 报告指出悉尼地区的 Greenfield 项目的贡献费为全国最高,达到 37300元一个 Lot,即使我们只考虑通货膨胀算一下相当于今天的多少钱都是令人膛目的。而且当时各 Council 还在谋求更高的收费,例如 Ku-ring-gai Council 2009 年的 S94 Plan 里每套公寓的贡献费是 34000元!这些都很大程度上助长了房价的上涨和增加了开发商推出新房的难度和成本,更令州政府和业内人士焦虑的是 S94 贡献费的增长丝毫不见放慢的趋势,终于在 2010年的时候州政府决定采取行动,出台封顶措施。

即使如此,州政府出台的“封顶”也只是对开发商来说的有上限的贡献费,并不是配套基础设施建设的真实费用。州政府仍然允许各 Council 制定相应的 S94 Plan,只是增加了两个规定:S94 Plan 的预算只允许包括“必要设施”的费用,并且明确给出了“必要设施”范围(下图文件可查,同一文件还制定了 IPART 在审查 Council S94 Plan 中的角色和基本流程);Council 制定的 S94 Plan 必须要由 IPART 审核通过后才能实施。

对于 LIGS 清单上的地区的项目,如果 Council 制定并由 IPART  通过的 S94 Plan 收费高于封顶,可以申请由 LIGS 来弥补不足。所以,从实际所需费用来说,‘封顶’是从来就不存在的,一个本来应该由市场决定的收费,真的固定住是不合实际的,州政府能做的就是限制基础建设的档次和标准来对最终成本进行控制,并且设立专款来补贴 Council 收取的贡献费和实际所需的不足。毕竟州政府如果真的强行命令各 Council 对这一收费封顶,各 Council 和民众都将对地区内的开发失去积极性甚至会抱排斥的态度。其实州政府在 2013年推出的 A New Planning System For NSW 里指出 S94 贡献费在有些地区显得过高的同时在另一些地区又远远不足实际成本,从而总结道 S94 封顶是牵强和效率低下的 (artificial and inefficient),在这份白皮书里州政府当时就承诺会取消封顶,7月28号的文件只是具体的执行细则而已。知道过去几年的‘封顶’的由来和实际情况对理解现在州政府又开始放开是有帮助的。

新政带来的影响

S94 贡献费是开发固有成本里的一个重要的项目,收费标准的调整对项目的预算影响巨大,尽可能精确地估算出这一费用也相当的重要,所以这方面政策的调整还是足以让开发商们好好重视的,政策出来不久,还没有足够的时间思考,但已经看到一些可能的影响了。

开发商都希望 S94 贡献费能够合理(越低越好也不对,没有钱用在地区设施上,推出的房子估计也难有买家),但既然费用不可避免会增长,就要能预先知道会是多少很重要,至少可以方便算账。这样一个政策的出台将使得估计这一项成本的难度加大,很大程度上增加了开发成本计算的不确定性。中小项目(一个DA, 18个月左右能拿到 DA 的项目)这方面的风险还好,那些开发周期较长,又分阶段拿 DA 的项目就有需要采取措施规避这方面的不确定性了,因为贡献费是按每期 DA 批准时的标准来收取的(已有 DA 但通过 S96 增加的项目,增加的部分按照 S96 批准的日期时的标准收取)。我觉得,因为这方面的原因,和 council 或 州规划厅协商以 VPA (Voluntary Planning Agreement) 来代替 S94 会更加的有必要。一个5年,10年周期或更长的项目,通过达成的 VPA 可以锁定整个项目周期的贡献费和时间节点,还是非常有好处的。另外,VPA 除了可以实现上面这个效果以外,开发商还有机会通过 VPA 争取到更多的贡献费是直接用于和自己项目相关的设施的,并且在设施的 delivery 上会有更多的主动性和灵活性。

另外一个很大的影响就是 infill 地区的项目,当时州政府推出封顶政策的时候主要针对的就是 infill 地区 council 在上调 S94 贡献费上的失控状态的,infill 地区的封顶本来就低于 greenfield 地区,而且还不能向州政府申请差价补贴。Infill 地区 council 对开发积极性低下,很多 infill 地区的人口密度远远高于 greenfield 地区,但相比之下反而配套设施老旧、落后。但新政之下,这些 council 可以制定实际所需要的 S94 Plan,然后在 IPART 通过以后开始执行。我们应该在一两年以后开始看到越来越多的 infill 地区推出比目前要高很多的 S94 Plan。 

最后,以后 Land and Environment Court 和 S94 相关的官司也会越来越多,应该很快会恢复到2010 封顶政策推出以前的水平。

结 语

S94 贡献费政策的调整有一定的突然性,短期之内难以再有改变,还是把握理解好新的政策,调整对策吧。

  

作者:傅永强 John Few

铁桥聚投(Aussie Capital)的联合创始人及运营总监,曾长期服务于IBM,在澳22年,对澳洲地产行业有着长期深入的观察和独到的见解,现专注土地开发及规划服务与咨询

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