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中国买家若撤离将导致房价急跌

作者/來源: Domain Chinese 澳房匯   2017-08-24

Nellie Liang是美国联邦储备局金融稳定政策及研究部的前总监。图: Jay Mallin

一名前美国联邦储备局高级官员警告,如果中国买家撤出澳洲住宅物业市场,现时不断上升的房价将会急跌,损害澳洲经济。

最近访问悉尼的Nellie Liang与澳洲储备银行分享她对金融稳定研究的看法。她向澳洲金融评论报表示,政府对高房价和以国际标准来说非常高比例的家庭负债高度关注是正确的。

最近有迹象显示中国企业和投资者被迫把资金从海外撤回中国,最近退休的Liang指出,如果房价下跌,高房价和家庭负债高会导致不能承受的债务负担。

当有海外人士购买物业,而这些海外资金撤走,房价下跌,有借贷的无辜旁观者将陷入困境,会导致无法归还贷款。房价下跌百分之20不再是疯狂的想法。

中国政府限制外汇的政策已开始令部份中国资金撤出澳洲。

中国大连万达集团在政府的压力下,暂缓海外的扩展计划和减少债务。上周集团确认正出售其在悉尼公寓和酒店开发项目以及黄金海岸公寓项目的主要股权。

其他中国单位和个人投资者正面对减少和暂停海外投资的要求,以阻止资金外流和增强人民币的汇价。

直到2017年7月31日的澳洲物业价格变化   来源: Corelogic

上周公布的数字显示,中国的外汇储备录得连续六个月的上升,在7月增加240亿美元 (300亿澳元)至3.08万亿美元。

澳洲国民银行指房地产专家估计在6月季度的二手和全新物业市场,海外投资者占公寓买家的百分之17,而独立屋则占百分之11。市场的传闻是中国买家占海外买家的最大比例。

悉尼和墨尔本房价将会连续第五年录得双位数字的增长。历史低位的利率、有限的新土地供应、消费者负债水平高企和海外投资者涌入,特别是中国投资者,刺激悉尼和墨尔本房价上升。

根据CoreLogic的数字,悉尼住宅中位数,包括独立屋和公寓,上升至$856,000,较去年上升百分之12。墨尔本的住宅中位数上升至$655,000,在过去12个月已上升百分之16。

部份物业及中国专家相信官方数字低估海外资金投入房市的真正程序。虽然中国大力打击资金外流,澳洲联邦和州政府也推出一连串新措施限制海外投资和设立针对海外人士的税项,但有澳籍中国人和持有永久居民身份的人士代居住在中国的朋友和家人买房,而这些中国投资者会暗中把资金汇到澳洲投资在他们觉得安全的房市。

澳洲国民银行的数字显示,在新物业的买家中,海外人士占百分之11.6。购买维州新房的海外买家最多,占百分之20.8,而新州则占百分之12。

其他数字显示海外买家一直是住宅建造市场的推动力。

Master Builders Australia估计,去年有约230,000套独立屋和公寓开始兴建,海外投资者占三分之一。

储备银行自2016年8月起维持官方利率在历史低位百分之1.5不变,有助推高房价。

澳洲金融监管局和澳洲储备银行商议后,推出一连串措施希望阻止房价和家庭负债比率急升。

这些所谓宏观和微观审慎措施包括要求银行增加资金、收紧投资借贷和限制只付利息贷款的数量。只付利息贷款最近占全部新审批贷款的比例高达百分之40。不过,这些措施的成效较金管局的预期为低。

文:John Kehoe / 原载:AFR / 编译:澳房汇

更多详情可参阅:http://www.afr.com/real-estate/residential/house-prices-face-china-exodus-risk-says-former-top-us-federal-reserve-economist-20170812-gxv0i5#ixzz4pgYyl9Ik 

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