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“选举市”:澳房开发的百慕大三角

作者/來源: Domain Chinese 澳房匯   2017-08-24

文 / James Tong

做金融和房地产投资的人,大都会遇到过牛市、熊市、还有“政策市”,这都是容易理解、也有办法对付,买起、买跌,对冲,又或者“上有政策、下有对策”,总有一个说法。但是在澳洲,还有一种叫“选举市”,是真的难对付。前两天我们发了文章《昆州政府扼杀黄金海岸30亿综合开发项目》说的就是这个。这一次让ASF澳中财富集团遇上了。

2013年中标方案

这原本是一个建港造城的超大型项目,是昆州和黄金海岸政府为配合2018年英联邦运动会,在黄金海岸市北端Broadwater的地段,拨出超过500公顷的水域和土地,专门建造一个包括国际邮轮码头、五星、六星级酒店、购物中心、赌场、会展中心、服务公寓等国际级综合旅游城,预计总投资达200亿,可创造13,000个就业职位。上一周,昆州州长Anna Palaszczuk宣布取消这个项目。

2012年项目招标地段

政府是否有充足的理由这样做?发展商ASF是否操作不规范?我们来看看事件的回放:

  • 2001年,为了提振经济,黄金海岸南港商会动议在Broadwater建邮轮码头
  • 2002年,工党贝蒂Beattie的州政府表态支持
  • 2004年,几个邮轮码头方案被提交给州政府,得以立案
  • 2005年,州政府开始深入研究几个方案
  • 2006年,贝蒂政府在选举的前夜宣布放弃计划,工党赢得大选,这件事沉寂了六年
  • 2012年3月,接任贝蒂的布莱Bligh工党政府被自由党纽曼Newman击败
  • 2012年4月,Tom Tate在黄金海岸市政府选举的前夜宣布重启计划,并因此当选市长
  • 2012年8月,新加坡发展商Sembawang提交一个包括建造赌场的49亿元建港计划,由于州政府没有给赌场发牌和同意选址的打算,Sembawang退出
  • 2012年11月,昆州政府发起国际招标,指定要打造国际地标式建筑,ASF等8个国际集团递交方案
  • 2013年10月,昆州政府决定增发三个赌场牌照,ASF经过一年竞逐和多轮评选最终获胜,并且获得一个赌场牌照
  • 2014年4月,ASF提交详细设计规划,州政府10月促ASF尽快完成营运相关的研究报告
  • 2015年1月,州政府大选纽曼意外落败,4月,工党Palaszczuk州长兑现竞选承诺,取消以Wavebreak岛为主要建筑区域的整个造城建港方案
  • 2015年8月,ASF和州政府达成共识,同时宣布以离岸浅滩Spit为主体、没有邮轮码头的方案。但开发区域由500多公顷土地与水域缩减为海洋公园旁边约5公顷用地
  • 2016年3月,Tom Tate市长以修建离岸邮轮码头作为主要竞选纲领参加市政府选举,大胜
  • 2017年5月,市政府上报邮轮码头方案给联邦政府,获谭保总理支持
  • 2017年7月,昆州政府请Colmar Brunton在黄金海岸做了大型民意调查,用来指导内阁对ASF项目的讨论。结果是民众大比数支持在Spit建高层建筑
  • 2017年8月,州长突然宣布取消项目

2015年第二方案

取消项目的理由是什么?

州长Palaszczuk在官方声明中,并没有给出清晰理由,只是说这样做最符合黄金海岸长远发展利益,而且还说“不排除日后会在黄金海岸再打造综合旅游项目”。只不过,目前最紧急的,是要给这个地段制作一份整体规划。

很明显,在整个事件回放中,并没有看到政府对ASF的专业素质、财务实力、和操作规范提出质疑,而事实上,要批出一个赌牌,那审核的过程不会是一般的严格。

有评论说那一地段只可建三层,不应该设计那么高,这如果成立,等于是指控州政府做了一个国际级别的“非法招标”;也有人说因为要花7亿建一条跨海隧道所以项目会被取消,这都是不了解实际情况的“旁白”。

真正的原因,是明年5月5日前,昆州又要举行大选。

在过去的16年中,这个项目命运的每一次转折,都与大选的关键时刻紧密相连。最近一次Galaxy Research的民意调查结果是,自由党36%,工党35%,一国党15%,绿党7%,游离票有6%。自由党已经赢回了不少一国党抢走的票,令一国党的支持度从最高的23%下降了8%,但工党的支持度也下跌至Palaszczuk上任以来的最低点,她能做的就是尽量去抢绿党和游离的票数。于是,工党反转2015年给ASF的承诺,并且与自己花钱做的Colmar Brunton民意调查背道而驰就变得有不难理解了。

有朋友问过我,昆士兰的矿产、农业资源如此丰富,旅游资源也是世界顶级的,为什么房地产业发展不起来,而且劳工市场一直低迷,失业率跳升到6.7%领先全澳?我想,这与搞不清楚什么是“最符合长远发展的利益”有莫大的关系。这个理由不可能先去验证,也无从清楚地定义,于是这就成为一个可以放在任何项目头上的大杀器,把许多的发展机会赶杀掉。

上周文章,我写了《在澳洲买房的十条建议》,其中说到几个“最”:什么最难、什么最保障、最坑人和最无奈。在黄金海岸这个项目中,我们可以看到政治人物是会为了选票,隨时改变主意、甚至把项目砍下来的。这一个应该是“最”什么,我竟然想不到有什么词可用!

在被问到政府是否可以这样做时,昆州发展部长Anthony Lynham说,政府与ASF的合约中是有条款允许政府在任何情况下反悔终止合约的,但他没有说是否有赔偿条款。现在已经有律师在计算纳税人需要承担多少了。

我相信这个故事还没有完,而且昆州政府在这件事上的信誉损失是巨大的。

    

作者:James Tong - 澳房汇出版人,澳中第一产业理事会主席

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