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地產投資

对于澳洲买房的十条建议

作者/來源: Domain Chinese 澳房匯   2017-08-11

文 / James Tong

有位同学转来公众号『地产八卦女』一篇文章:《卢俊,对于买房的十条建议,我有几点不同意见》,没有任何要求或指示,大概只是推荐我看看,或想我说点什么。

我把文章看完了,并且还看了公众号『真叫卢俊』的文章:《对于买房,最简洁的十来条建议》。觉得挺好的,佩服他们在当前大环境下对房地产业不离不弃,还有不少金句。

一直以来,我虽然写了不少文章,但对网友的个别提问,也欠了不少回答,而这两天接待一个刚进入澳洲的中国发展商,他们也想我就一些投资澳房的基本概念讲解一下,这里正好说说:

1、澳洲和中国房市有什么主要不同?

有人会说,澳洲买房可以有永久产权、买房法律健全并且交易透明、房子不按面积计价、装修简洁不够豪等等... 这些都是微观的,真正的不同在于宏观:在中国,政府一直都在和炒房者较劲,但市场行为其实都是在被管控的前提下发生的,准不准炒,政府最后说了算。而在澳洲,政府常常要和市场较劲。此话怎讲?因为在澳洲,不够本钱、没有入市的人,也有发言权,可以影响房地产的政策,而民主政治也并不是少数服从多数,往往是执政党、反对党势均力敌时,关键少数党说了算,这让搞民粹的少数党有机会与大党进行交易,至于房市能否健康发展,并不是他们考虑的重点。但是政策的成效又只能以市场的效果来衡量,作为一个有机整体,房市牵连的方面太多,比如人口老化,比如退休金投资,最后的归结还在于选票,上了车的人都会变成支持市场的人。所以,市场总能赢。

2、买公寓还是独立屋?

在中国的独立屋,也叫别墅,通常是更高档次的房子,很多地方土地有限,已经不许建。可是在澳洲却很普遍,公寓是新生事物,正在被越来越多的澳洲人接受,特别是城市中的年轻人,还有卖掉大屋到城市享受服务和医疗的退休人士。这个渐进的过程,也随着交通运输网的扩展而加快,而投资公寓的回报与独立屋已经不相上下。无论公寓还是独立屋,在不同的地区升值和租金回报各有高下,买了公寓帐面上几年没赚钱是有的,但不能说买公寓就不好,这里有两张由新南威尔士大学未来城市研究中心 Laurence Troy和Bill Randolph做的投资回报图可供参考。(独立屋图一,公寓图二) 

图一

图二

3、澳洲房市,七年一个轮回?

这是一个经常被引用,也非常不准确的说法,因为真的没有科学根据。很多经济学家都测不准已经是事实。过期不跌或过期不升反而是正常的。但房价中长期上升是错不了的。

4、中国人都在哪儿?

中国人一直被冤枉把澳洲的房价抢高了,但其实是和澳洲人一起抢的,拍卖时中国人抢不过其他澳洲人的例子应该也不少。澳洲人对房子的喜爱和拥有率在世界上都是杠杠的(刚从70%滑落下来)。不过,在个别中国人喜欢聚集的区,中国人自己炒高卖给中国人也是常有,如果你不希望参与接力,又或者就是想图个方便热闹,都行。我有一份中国人在悉尼的分布图可供参考。

5、为什么澳洲人也爱买房?

最大的原因,是由于它是最省心、省税的投资工具,没有之一。老外没有中国人一样的储蓄习惯(新世代的中国人不知是否还有?),但有一个房子在,虽然有贷款的负担,澳洲人自然而然就储蓄起来。负扣税制度得以实行,政府也是看到了这个好处,当时还没有实行这么高比例的退休金制度。负扣税在中国是没有的,中国人来了这边要好好学习一下。

6、最难的是什么?

挑房子还不是最难,最难的应该是贷款,因为有钱了,选择才会容易。问题是之前出现多宗案例,有人被发现用不真实的海外收入来骗取贷款,银行干脆就不接受海外收入的证明。由于房市大热,金管局也责令银行收紧放贷。于是只付利息的投资类贷款也被严限,而且利息也更高。还有就是银行对房子的估值也更保守,于是买家拿出来的首期就要越来越多。对于海外人士来说,还要多付出一大笔额外印花税。可是尽管如此,最近一个季度澳洲的房价还是继续上升。

7、最保障、最坑人、最无奈的还是合约

澳洲号称买房法律完善,订金也是放信托户口的,本金虽然可保,但机会成本的损失却防不胜防,之前的“落日条款”漏洞,令发展商有机会刻意让合约过期,收回重新卖,买家苦等几年再买不回。澳房汇帮助买家成功引起政府的重视而修改了法例,可是最近又听说有变种的“陷阱”出现。

8、买哪儿?

“最好买在离火车站800米之内”。这不是我的发明,是分别有不同的发展商、建筑师、律师给我总结的。反之,要避开离车站远,供应量又大的区域。

9、信朋友?信中介?信发展商?

这三者都可能助你一把,也很可能忽悠你去买本来不该买的东西。这没有便捷的解决方案,毕竟这么大的投资,是应该自己负责,并放更多的时间去学习的。我们能提供的一个解决方案,是邀您加入澳房群。

10、澳房群并非属于谁的,我们只是用心维持好秩序,逐渐地形成了一个澳洲最大的房地产社交群体,至今快四年了。里面讨论的都是与澳洲房市相关的问题,“落日条款”的解决,也是澳房群最突出的一个贡献。在群里,友好而礼貌地说出你的问题,总会有一些热心人士会助你一臂之力。

补记:以上观点,有些属于不严谨、感性的讨论,没有太多地考虑政治正确性,我希望通过这种表达,让大家了解澳房群里的讨论气氛。需要文中高清原图的朋友,可联系我。

    

作者:James Tong

澳房汇出版人,澳中第一产业理事会主席

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