時事評論

拒绝忽悠:澳洲买房五大常识

作者/來源: Domain Chinese 澳房匯   2017-08-04

文 / Jay Huang

最近国际知名房地产服务机构莱坊发布了2017年第一季度全球住宅城市指数表,数据显示在直到3月的一年内,霍巴特的房价录得最大年度升幅,急升43位挤身全球50强。其全年上升11.3%,击败了巴塞罗那,旧金山和东京,排列第34位。同时上榜的澳洲城市还有悉尼和墨尔本,分别位列第23位和24位。

成功预测悉尼和墨尔本的房价升幅比较容易,而预见到霍巴特房价飙升却难度很大,就好像预测巴西队打入世界杯八强不算本事,但能预测到韩国队进入世界杯四强却非常不容易。笔者从去年6月开始,陆陆续续地在《澳房汇》上发表了一系列看好霍巴特的文章,提醒广大读者可以关注霍巴特的房市,笔者把它称为澳洲房地产界的阿里巴巴,是实现屌丝逆袭的最佳良机。如果当时有读者听从了笔者的建议,入手了霍巴特的房产,那么现在他将笑得合不拢嘴。

在莱坊的数据出来之后,有读者问笔者当初为什么那么看好霍巴特,特别是在没人关注它的时候,看好它的理由是什么?笔者的回答是“常识”。

当时霍巴特的房价极低,房租极高,同时空置率又极低,租售比位列澳洲首府城市第一,再加上塔州优惠的州担保移民政策,特别是在澳洲全线收紧移民的大环境下,显得极具优势,还有霍巴特独特的地形条件(与悉尼一样,前海后山,城市土地资源极度稀缺)和丰富的旅游资源,这些都支撑着霍巴特房价不断走高。不过最后涨成这样,倒也有些出乎笔者的意料,在经过这一波凌厉的涨势之后,笔者认为目前霍巴特的房价已然不再便宜,租售比开始回归正常,考虑到它毕竟只是澳洲的三线城市,除非它丰富的旅游资源能被开发出来,比如像新西兰的皇后镇那样,以目前状态看,其房产估值已经不再具有那么大的吸引力,现在想追高的朋友要小心一点了。

常识投资法

在日常生活中,人们在做投资决策的时候往往都会迷信,迷信数据,迷信专家,迷信社会舆论,造成的结果就是群羊效应,大家一窝蜂地涌在一起投资,造成了一个个热点地区和热点楼盘。和大多数人相反,笔者一般不太相信专家的话,一方面你不知道这些专家的独立性如何,很多专家都和房地产利益集团有着千丝万缕的关系,关于这一点在中国就更加突出,澳洲可能也有,因为从常识判断,屁股决定脑袋。另一方面即使这些专家确实具有独立性,和房地产利益集团没有任何利益冲突,但是他们的观点和判断也只是他们自己个人的观点和判断而已,不一定准确,这个和他们的抬头或者学识背景没有太大的关系,这主要是因为经济学和严谨的自然科学(比如物理,数学等等)不同,自然科学具有绝对的确定性,在所有前提条件都满足的情况下,A一定能推出B。而经济学研究的市场因为牵涉到的影响因素太多,同时经济学关于人是理性的这一基本假设有时候也不一定靠的住,所以A未必能推出B。至于历史数据,有时候也只能作为一个参考,历史未必会以同样的方式重演。

笔者比较推崇的思维方式是投资大师巴菲特所提倡的简单+模糊,巴菲特认为如果一个投资顾问给你讲很多复杂的东西,特别是给你看一系列公式,那基本可以判断这个顾问不靠谱,真正的好投资不需要那么多的专业知识,只需要最基本的常识,再加上一点点数学计算和推理就够了。所以笔者的投资判断基础就是常识。

用常识来看澳洲房地产

行文至此,笔者其实也没有特定的立场看好或者看空澳洲房地产。这里打算先列出一系列常识,然后再进行分析比较帮助读者得出自己的个人判断。

常识一:人口数量和增长率

毫无疑问,人口是决定一个城市房地产价格的主要因素之一。一般来说,一个100万人口的城市房产价格要比一个10万人口的城市房产价格贵。同时,人口净流入量大的城市要比流入量小甚至净流出的城市房地产发展前景更佳。下表是最新人口统计数据,感兴趣的朋友也可以自行上澳洲统计局网站查询,这里只列出首府城市:

从上表我们大概能得出以下几个事实和推断:

  • 大部分首府城市人口净流入量在2012年到2013年达到顶峰,其中以悉尼最为抢眼,在2013年达到了两位数的增加,而同期墨尔本却表现最差,只有2.2%,相对应的,悉尼房产价格在2013年表现强劲,而同期墨尔本房价低迷;
  • 2013年之后,大部分首府城市人口增长放缓,大致只有顶峰期的一半甚至更少,而墨尔本在2015年表现强劲,录得近5年人口增长率最高,但是在2016年又猛然降低一半;
  • 珀斯在2016年表现抢眼,从2015年的0.9%一下子涨到了4.9%,这是不是预示着珀斯房价在多年低迷之后即将或者已经开始触底反弹?;
  • 2014年之后,人口增长明显的城市还包括了布里斯班和霍巴特,而悉尼在2013年之后持续下降,墨尔本在2016年也降了一半,是不是高房价对人口产生了挤出效应?如果是的话,我们对悉尼和墨尔本,特别是悉尼的房产后市是否应该看跌?

常识二:地理条件

除了人口数量之外,一个城市的地理条件也决定了这个城市的房地产价格水平。在这一点上,悉尼和霍巴特占据了极大的优势,由于特殊的山地地形,悉尼和霍巴特的土地资源,特别是平整的土地,极其稀缺,这就造成了城市扩容受到了地形的限制。相比较而言,墨尔本和阿德莱德就比较吃亏,因为是平原地形,城市可以无限制的往外扩张,土地资源相比悉尼和霍巴特就没有那么稀缺。此外,从气候条件来看,悉尼也是完胜墨尔本,也胜出霍巴特很多。其他城市不了解,所以不作评论。

常识三:人均财富及富人数量

是不是人口多的城市房地产价格就一定贵?不一定;是不是土地资源稀缺的城市房地产价格就一定贵?不一定;是不是就业率高的城市房地产价格就一定贵?答案还是不一定。看看加拿大的多伦多和温哥华,虽然多伦多在人口和就业率上远胜温哥华,但是温哥华的房价远远地把多伦多抛在后面,为什么?因为温哥华有钱人多,他们不需要就业,就能完全撑起温哥华的高房价。在这一点上,澳洲似乎没有哪一个城市可以与悉尼争锋。 

常识四:政府

政府在现代经济中所起的作用堪称上帝级别。它可以采取不同的政策措施,比如货币,利率,财政等各种手段,来达到它想达到的既定经济目标。所以笔者认为,专家的话我们可以无视,但是政府的话,我们一定要好好揣摩,做政府想让你做的事,尽量规避政府不希望你做的事。这里面政府最大的杀器之一就是利率,虽然政府最近一直在高调地谈提高利率,但是由于狼来了次数喊的太多了,政府公信力已经有所下降,民众对此保持将信将疑的态度。但是我们假设如果政府真的大幅度提高利率,那么会发生什么事?房价一定会受到冲击,这其中以人均财富较低的工薪阶层所在的城市受影响会更大,而富人看上去更能挺过去。

常识五:海外投资者

毫无疑问,海外投资者对澳洲房地产的影响是巨大的,特别是来自中国和印度的投资者,包括已经拿到澳洲身份的中国人和印度人。这里拿悉尼举个例子,悉尼作为澳洲最大最富的城市已经好多年了,为什么之前它的房价一直很平稳,而直到了最近几年才像坐了火箭一样往上窜?答案是海外投资者带来的海量海外资本。随着中国政府严格执行外汇管制,对中国富豪们严格审查其进行的海外资产并购项目之后,对澳洲房地产,特别是之前严重依赖海外资本推升房价的城市是一大利空。

根据以上常识,你觉得你对澳洲房地产或者自己所在城市的房地产会做出一个怎样的判断呢?

脑洞大开: 科技进步

以上分析都是基于一个假设,那就是未来几年我们的日常生活生态没有发生太多根本性的变化。但是如果科技进步迅猛,以致人类生态发生重大改变,那么以上一切就完全不适用。

这里举个例子,当年iphone刚出来的时候,当时手机业的老大诺基亚和黑莓完全看不上iphone,因为按照手机的标准,iphone电池续航能力差,安全性差,虚拟键盘难用,在这些传统指标上,苹果完败于诺基亚和黑莓,但是事实是,苹果为手机行业制定了新的标准,重新设定了人们对于手机的期望值。也就是说,iphone并不是想从手机层面去击败它们,而是把手机变成了另外一个东西,移动的一站式解决方案。今天手机80%的功能跟打电话没有关系。

所以我们可以想象一下,如果未来某样黑科技出现,能解决人们的居住问题,那么房地产行业将同样也会遭到毁灭性打击,现在一切的房地产标准和规律将统统失效。比如,如果未来汽车加入了智慧,变得更加智能,未来汽车80%的功能跟交通没有关系,而成为人类的生活一站式解决方案,那么location还重要吗?土地大小还重要吗?

  

作者:Jay Huang

特许公认会计师。曾在中国,香港,加拿大和澳洲四大会计师事务所、律师事务所和上市公司从事税务筹划,并购交易,税务审计和税务政策研究等工作。

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