時事評論

乐观预测:悉尼、墨尔本市场继续反弹

作者/來源: Domain Chinese 澳房匯   2017-08-03

文 / 梁杰夫

上周六(7月22日),悉尼墨尔本两地拍卖市场温和反弹,其中悉尼拍卖清空率73%,中位价109万;墨尔本拍卖清空率75%,中位价74万,四个主要数据,除了悉尼清空率比7月15日稍微高一点之外,其他三个均稍微下跌。

按照CoreLogic的数据,本周(7月29日)全澳预计共有1778套房产拍卖,比7月22日的1581套有所增长,且是连续两周回升。各州首府城市拍卖数量分别是:悉尼647套,墨尔本862套,布里斯本137套,阿德莱德78套,堪培拉42套,珀斯21套。

周末天气晴朗,气温近22度,随着拍卖数量的增加,我们可以较乐观地预测,清空率和中位价会继续温和反弹。

各大首府城市房价趋势

悉尼逐步反弹

我们先看最近八周的清空率及中位价图表,继6月24日中位价创造八周最高纪录133.5万澳币之后,7月1日,7月8日,7月15日中位价呈现的是一个谷底反弹的趋势,不过到了7月22日,中位价109万的数值,打断了上涨周期,也创下了八周以内中位价的最低记录。

不过从清空率来看,虽然每周进步一点,但是可以看到很稳健的上升趋势。按照往年冬去春来,清空率节节走高的规律,接下来的市场应该会表现不错。

悉尼的拍卖数量方面,九连跌的趋势和清空率的上升是背离的,但是估计数量的下跌应该可以在本周中止(从5月20日的880套连续下跌到7月22日的479套,统计不包含6月10日公众节假日的407套)。

相比去年同期,清空率从冬天到春天都是一个先抑后扬的走势,而且两条曲线的匹配度非常高,季节性变化对清空率的影响很稳定。不过悉尼今年清空率普遍比去年同期要低。一定程度上反映了市场并没有去年那么火热的事实。

和去年同期八个周相比,悉尼拍卖中位价平均都有10%以上的提高,但7月22日的数据让人失望,109万的中位价是2017年2月以来悉尼最低的水平,而且比去年同期的121万减少了近10%。

墨尔本保持水平

我们再来看墨尔本,八周内最高是6月24日的89万,最低是7月1日的68.2万,7月22日清空率75%,中位价74万,属于中等偏低水平,几周以来的数据都在上下小幅度波动,可以说是保持水平前进。

拍卖数量方面,剔除6月10日的假日,经过6连跌后(从5月27日的1143套持续下跌到7月15日的636套)站稳反弹。

和去年同期相比,墨尔本在7月之前表现都很好,胜过去年。但是从7月8日开始,清空率最近(7月8日,15日)两次结果都低于去年同期,7月22日,两条曲线又开始交叉,相比悉尼曲线的高度一致,墨尔本的市场稳定性稍差。进入春季,清空率提高后又下行。

墨尔本中位价和一年前相比,基本也有两位数的涨幅,和悉尼的情况类似,但最近两周(7月15,22日)表现不佳。

其他城市:阿德莱德表现突出

此外7月22日的拍卖,布里斯本上市81套,比之前少了一点。阿德莱德62套,比7月15日的41套增长不少。堪培拉两周(7月15日,22日)都是36套。

当天的清空率方面,三个城市表现不一。其中,布里斯本清空率7月15日清空率55%,属于一般水平;堪培拉由7月15日的63%上升到7月15日的72%。阿德莱德7月15日的清空率表现强劲,录得84%是八周最高水平,不过到了7月22日,下降到62%。

最新澳洲房价增长指数

我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数,该指数不分独立屋和公寓市场,统一计算。其中,在截至7月27的过去一年,悉尼房价增长12.74%,墨尔本增长15.95%,布里斯本3.44%,墨尔本胜出。

而最近一个季度(三个月),悉尼墨尔本房价分别增长2.31%和4.07%,墨尔本的季度表现非常强劲,这种强势也持续了很长一段时间。

布里斯本年度增幅为3.44%,阿德莱德为2.32%,珀斯在过去一年内下跌3.09%,表现垫底。

如果独立屋和公寓分开比较,按照Corelogic最新的六月月结数据,我们可以看到独立屋增长强劲,公寓部分城市表现欠佳。

一周行业动态

世纪工程:37亿重建悉尼环形码头

悉尼正在发生的变化将颠覆澳洲最具代表性的地标形象。环形码头(Circular Quay)东临著名的歌剧院,西接港湾大桥,北部环抱海港,南望不断扩展的城市天际线。到2025年,37亿澳元将被投入重建环形码头地区。

图:AEOL

破旧的楼房被拆除,高耸如云的新办公室和时髦的公寓将在这里拔地而起。建成后,崭新的道路两侧,饭店和娱乐中心鳞次栉比,还有充足的户外空间和方便的公共交通。

而这个37亿的世纪工程,费用基本上全部由私有企业承担。政府只出了非常少的一部分钱。澳洲国际开发巨鳄Lendlease、澳洲金融服务公司AMP Capital、中国地产集团万达,在投资振兴环形码头的工程中一马当先。万达集团的项目,价值10亿,而在它的后面,Lendlease集团的Circular Quay Office Tower项目,价值高达15亿澳元。

图:万达官网

私有资金的注入是这次振兴改变的基石,而政府的特别许可,又为工程拓宽想象空间。政府在楼层高度和建筑面积方面,悉尼市议会给开发商提供了特别许可,但与此同时,议会也要求开发商必须预留足够的公共空间、提供良好的便民设施、建设更发达的交通。这种方案,最终会带来双赢的结果。

吹不起的汽球:中央海岸中国主题公园落幕

而在悉尼北边的中央海岸,一个号称“五亿投资”的中国欢乐时光主题公园计划正式终结。

2012年的时候,中国商人钟亚章的公司和Wyong市政府签订协议,市政府以1000万澳币的价格出售位于Warnervale的土地,钟的公司声称会出资5亿澳币建设中国主题公园。然而五年过后,悄无声息。Wyong市政府只能收走钟的60万澳币押金。曾经轰动一时的项目烟消云散。

图:AFR

绝大多数中国的企业为澳洲带来了勃勃生机,他们带着对新时代公寓生活的理解,现代化城市建设的经验而来,带来了技术,带来了资本,创造了无数的工作岗位,优质产品,用自己的努力换回澳洲本地人的尊重。而个别商人的不守信行为,不但使得自己名声受损,也一定程度上抹杀其他所有人的努力, 这是我们所不愿意见到和应该引以为戒的。

在上周澳洲联储提出,3.5%可能是未来的中性利率的时候,澳币涨至两年新高且在本周继续保持向上。

本周公布的二季度通货膨胀率CPI意外放缓,从前一个季度的0.5%下行到0.2% ,给了澳洲联储一个“扑火”的理由:利息不可能很快升高,大家不要担心。但是,澳币的涨势还是保持强劲。目前已经突破80美分大关。

图:新浪网 从2016年1月到目前的澳币对人民币汇率走势

对于普通投资者来说,过去的一周是较平静的一周,但是,按照我们“没事即是好事”的说法,那就让我们平静地过渡到传统的“金九银十”吧。

  

作者:梁杰夫

澳洲地产专栏作家,信贷专家

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